دراسة جدوى عن مشروع مبنى سكني

 

 معلومات عامة عن المشروع

 

1-1 مقدمة :

شهدت السودان خلال السنوات الماضية تزايد عدد السكان، وبلغ معدل النمو السنوي هذه الفترة 3 %، وكان من أهم خصائص التحولات السكانية خلال الفترة السابقة زيادة الهجرة للمدن الرئيسة ، وارتفاع نسبة الفئة المؤجرة ، ونتيجة لهذه التحولات فقد ظهرت الحاجة الملحة إلى توفير الإسكان المخصص داخل المدن ، وربطها بموقع العمل.

 

2-1 أسم المشروع :

مشروع مبنى سكني تجاري .

 

3-1 موقع المشروع :

الخرطوم بحري - حي كافوري – غرب حي السفارات - جنوب مسجد النور .

 

4-1 وصف الموقع حالياً :

الموقع عباره عن قطعة أرض على شارع تجاري عام  تقدر مساحتها بـ 750 متر مربع .

 

5-1 وصف المشروع المقترح :

• المشروع عباره عن مبنى سكني تجاري ، وسيقام في نفس المنطقه  ويتوقع أن تصل تكلفته إلى 8 ملايين ريال سعودي من دون قيمة الأرض .

• سيوفر المشروع 48 شقه بتشطيبات ممتازه  (غرفه + صاله وغرفتين + صاله ) بمنافعهما (2 حمام + مطبخ أمريكي) بالاضافه إلى المنافع المشتركه للمبنى من صالة جلوس وصالة العاب رياضيه ومواقف للسيارات وغرف لعمال النظافه والحراسه .

• كما سيتم توفير خدمات مميزه للسكان بدون مقابل مثل خدمة الانترنت والقنوات الرياضيه المشفره وتنظيف للشقق السكنيه (مره واحده في الاسبوع) .

• وسوف يتم تزويد الشقق بأجهزة تكيف .

• بالاضافه إلى أربعة محلات تجاريه سوف تؤجر للغير لأنشطه تلبي إحتياجات سكان المبنى مثل : صالون حلاقه- مغسلة ملابس - بوفيه – بقاله و صيدلية.

 

6-1 الخصائص المميزه لموقع المشروع :

يتميز الموقع بالخصائص التاليه :

• توفر جميع الخدمات الضروريه ووسائل النقل المختلفه .

• قرب الموقع من الجهات الحكومية والخدمية.

• قرب الموقع من طريق الرئيسي المؤدي الي الخرطوم.

• كما أن الموقع موجود وسط أحياء تعرف بأنها أحياء خاصة وذات طابع حياتي عالي .

 

 

7-1 أهداف المشروع :

يهدف المشروع إلى مايلي :

• تحقيق إيراد جيد لملاك المشروع .

• سد جزء من إحتياجات المجتمع في مجال السكن مما يؤدي الي خدمة مختلف الفئات ويوفر في الوقت والجهد .

• المشروع عباره عن نواه لسلسله مشاريع بالامكان تنفذيها مستقبلاً في مدن أخرى في السودان وبنفس المواصفات والخدمات.

 

الدراسه الفنية للمشروع

 

1-2 عمر ومراحل المشروع :

بالرجوع إلى معدلات الاهلاك الصادره من مصلحة الاراضي ومصلحة المساحة فأن عمر المشروع الافتراضي هو 100 عام.

 

2-2 التاريخ المقترح لبدء إنشاء المشروع :

مرحلة البناء والتجهيزات تستغرق من  سنة الي سنتين .

 

3-2 الخصائص المميزه للخدمه المقدمه من المشروع للمستهلكين والمستفيدين :

تتميز الخدمات المجانيه المقدمه بالخصائص التاليه :

• توفر صالة أجهزه رياضيه.

• توفر صالة جلوس .

• قنوات فضائيه رياضيه مشفره .

• شبكة انترنت.

• خدمات نظافه وحراسه.

• توفر أجهزه كهربائيه (مكيفات)

• مواقف للسيارات.

 

4-2 العوامل المعززة لأهمية المشروع للمستثمر :

• قلة المعروض من الشقق السكنية.

• عدم توفر شقق سكنية  بمواصفات فاخرة وبخدمات مميزة (بصفة خاصة) .

• موقع المشروع .

 

5-2 المنافع المتوقعة للمستثمر :

1) الايجار السنوي للشقق.

2) الايجار السنوي للمحلات .

3) بيع بعض الشقق اذا تطلب الأمر.

 

6-2 البناء المطلوب (النوع، المساحة ، التكلفة) :

يتوقع أن تبلغ مساحة بناء الدور الواحد حوالي 600 متر مربع ( مساحة الارض 750 متر مربع) يتكون البناء من طابق ارضي وميزانين وستة طوابق متكرره وسيكون البناء من الاسمنت المسلح وبتشطيبات ممتازه مع توفر مصعدين كما أن واجهه المبنى من الحجر ، هذا ويتوقع إستغلال المساحات على النحو التالي :

1) الطابق الارضي : يتكون من اربعة محلات تجاريه ومواقف للسيارات وغرفه للحارس وغرفة لمشرف المبنى .

2) الميزانين : جزء منه للمحلات التجاريه والباقي صالة العاب وصالة جلوس وغرفه لعمال النظافه .

3) الادوار العلويه :  ستة أدوار متكرره يتكون كل دور من :

ü     2 شقه  مكونه من غرفتين وصالة و2 حمام ومطبخ امريكي.

ü     6 شقق مكونه من غرفة وصالة  و2 حمام ومطبخ امريكي.

 

من خلال استشارة المكاتب الهندسية والمقاولين تم تقدير تكلفة البناء والارض كالاتي :

البند التكلفه / الريال

ü     قيمة المبنى ( 4800 متر مربع في 1500ريال) وهي 7,200,000

ü     قيمة تصريح البلديه والرسم الهندسي والكهرباء و الصرف الصحي 50,000

ü     قيمة الارض (750 متر مربع في 3000ريال) 2,250,000

ü     المجموع 9,500,000 ريال سعودي

 

7-2 الاثات والتجهيزات :

يبين الجدول التالي إحتياجات المشروع من الاثات والتجهيزات :

البند التكلفه / الريال

أثات للشقق السكنيه عدد 48 شقه ( مكيفات وثلاجات) 200,000

أثات لصالة الجلوس (تلفزيون ومقاعد ومكيفات) 20,000

أثات لغرف العمال 15,000

أجهزة العاب رياضيه ( سير وحديد وبلياردو وطاولة تنس) 50,000

المجموع 285,000

 

8-2 الخدمات الاضافية :

سوف يزود المشروع بخدمات إضافية ويتحمل صاحب المشروع تكاليف هذه الخدمات سنوياً على النحو التالي :

البند التكلفة / الريال

قنوات فضائية رياضية مشفرة  و إنترنت وغيرها

المجموع 35,000

 

9-2 الصيانة :

سوف يتم عمل صيانة دوريه للمصاعد والاجهزة والمباني على النحو التالي :

البند التكلفة / الريال

صيانة المصاعد " سنوية" 16,000

صيانة دورية (01% من التكاليف الرأسمالية) 60,000

المجموع 66,000

 

10-2 الإدارة والعمالة اللازمة :

يحتاج المشروع إلى العمالة التالية كما هو موضح أدناه :

البند شهري / ريال سنوي / ريال

راتب مشرف المبنى ( عدد 1 ) 3,000 و سنوي 36,000

راتب حارس ( عدد 1)  1,500 وسنوي  18,000

راتب عمال نظافة ( عدد 2)  2,400 وسنوي 28,800

المجموع   82,800

دراسة السوق

 

1-3 الشرائح المستهدفة :

فئة من العاملين (الموظفين) وطلاب الجامعة.

 

2-3 حجم السوق المتوقع (معطيات تقدير عدد المستفيدين ):

من الصعب تحديد حجم الطلب الحالي لهذه الخدمة بشكل دقيق ولكن من خلال الاحصائيات المتاحة والاستفسارات فأنة يمكن تحديد حجم الطلب الحالي من خلال المعطيات التالية :

أولاً : العاملين :

• يمثل طالبي السكن الجاهز في السودان نسبة كبيرة  التي تمثل 60 % من المجتمع  منهم 50.1 % من الذين يبحثون عن السكن الجاهز وإذا مانظرنا إلى أن عدد سكان مدينة الخرطوم حوالي 5 مليون نسمة وبذلك فأن عدد الكلي المستهدف في المدينة  يمثل حوالي 2.5 مليون .

• إلا أنه لابد من إستبعاد العناصر التالية :

1) فئة صغار السن : وهي تتضمن الأفراد الذين تبلغ أعمارهم 16 سنة فأقل، وهي تعتبر أكبر الفئات في المجتمع السوداني حيث تبلغ نسبتها حسب التوزيع السكاني 54 %.

2) نسبة البطالة : يشير تقرير حديث لمصلحة الإحصاءات العامة أنّ نسبة البطالة 10% من إجمالي قوة العمل الوطنية "مصلحة الإحصاءات العامة".

3) الدخول المتدنية : كما لا يغيب عن أذهاننا أنّ نسبة كبيرة من الفئة التي يُمكن اعتبارها منتجة وهي 25% هم من أصحاب الدخول المتدنية سواء من العاملين في القطاع العام أو القطاع الخاص.

• وبناءاً على ماسبق فأن الفئة المستهدفة من العاملين =

عدد العزاب من فئة الذكور – (فئة 16 سنة فأقل+ نسبة البطالة + الدخول المتدنية)

الفئة المستهدفة = 2.5 مليون – (1.35-0.25 – 0.63 ) = 0.27 مليون.

 

3-3 حجم السوق المقدر (عدد المستفيدين المحتملين):

يتوقع أن يستفيد من المشروع سكان المبنى المقدر بعدد لا يزيد عن 96 شخص ( 48 شقه x شخصين) .

 

4-3 المنافسة وأسعار الخدمات :

• لا توجد مشاريع مشابهة في نفس المنطقة المحيطة تؤجر سنوياً وبمواصفات وخدمات مميزه .

• إلا أنه يمكن توضيح أوضاع الشقق المفروشه في المنطقه التي تقدم خدمات مميزه من خلال الجدول التالي :

الامكانية طريقة الدفع نوع الشقة الموقع المبنى

 1500 شهريا غرفة وصالة صغيرة

 2000 شهريا غرفتين وصالة

• حيث يلاحظ الاتي :

1) نسب الاشغال للشقق المفروشه التي تتكون من غرفه وصاله وصلت إلى 100 %

2) يبلغ معدل الايجار الشهري لهذه الشقق مابين 1.850 ريال إلى 2.500 ريال .

 

5-3 الخصائص المميزه والغالبه على استهلاك الخدمه :

يتوقع أن يسكن في الشقه الواحده عدد شخصين الي ثلاثة بحد الاقصى وفق الانظمه والعقود التي ستوقع مع السكان وذلك بهدف توفر الهدوء لبقية السكان والحفاظ على الممتلكات.

 

6-3 خصائص المستهلكين:

من خلال نتائج الأستبيان الموزع تم تحديد متطلبات الفئات الإسكانية في محاولة لاستنتاج الضوابط والمعايير التخطيطية المتعلقة لهذا النوع من الإسكان ويمكن تلخيص المزايا التي تبحث عنها شريحة المستفيدين في النقاط التالية :

1) الاستقلالية .

2) الحرية.

3) النظافة.

4) الصيانة الدورية.

5) الرفاهية من خلال توفر الخدمات المميزة مثل : الانترنت والقنوات الفضائية المشفرة وصالة الالعاب .

 

7-3 معدل التغير المتوقع في الاستهلاك :

يتوقع ثبات عدد المستفيدين سنوياً وكذلك إيراد ايجار الشقق السكنية والمحلات التجارية.

 

8-3 الطاقه القصوى المقدرة للمشروع :

• يتوقع أن تكون نسبة الاشغال سنوياً في السنة الاولى 80 % ومن ثم نسبة اشغال كاملة خلال السنوات التالية .

 

الدراسة المالية

1-4 التمويل :

• مصدر التمويل للمشروع تمويل ذاتي من خلال مدخرات اصحاب المشروع بقيمة 10 ملايين ريال.

• سيتم اسخدام سعر خصم 5% عند احتساب القيمة الحالية للمشروع على اعتبار ان هذا المعدل يمثل تكلفة الفرصة البديله .

 

2-4 الايرادات المتوقعة في حالة الاشغال الكامل للمشروع :

الوحدة العدد الايجار السنوي إجمالي الايجار السنوي

شقة (غرفه واحده + صاله) 36 * 1500*12 = 648,000  

شقة (غرفتين + صالة) 12 *2,000*12 = 288,000

محل تجارية   100,000

اجمالي الايرادات السنوية 036,000 ,1

 

 

3-4 التكاليف الراسماليه (تكاليف الانشاء) :

وهى كافة ما ينفق على المشروع منذ بداية التفكير فى عملية الاستثمار حتى دورة التشغيل العادية الأولى . وتمثل هذه التكاليف إنفاق استثمارى يستفيد منه المشروع لأكثر من سنة خلال عمر المشروع . وتشمل جميع تكاليف تأسيس وإنشاء المشروع التى سبق ذكرها فى الدراسه الفنية :

البند التكلفه / الريال

اجمالي التكاليف الرأسمالية من قيمة الأرض و المباني والتشطيب وغيرها هي  9,850,000

.

4-4 التكاليف التشغيلية (سنوياً) :

وتشمل جملة التكاليف قصيرة الأجل ، متوسط تكاليف مستلزمات التشغيل لدورة واحدة وتكاليف الأجور والمرتبات (متوسط 5 سنوات):

 

البند التكلفه / الريال

متوسط الرواتب والاجور 87,768

متوسط مصاريف الصيانة 72,938

متوسط مصاريف الخدمات 35,000

اجمالي التكاليف التشغيلية 195,706

 

 

مصاريف الاهلاك على اساس قسط الاهلاك الثابت على النحو التالي :

البند التكلفه / الريال

اهلاك مباني 3 % 127,650

اهلاك اثاث 10 % 17,250

اهلاك معدات 10 % 2500

اجمالي الاهلاك 147,400

 

5-4 قائمة الدخل للخمس سنوات الاولى :

على افتراض :

• نسبة اشغال 80% في السنة الاولى ومن ثم نسبة اشغال كامله خلال السنوات التالية .

• زيادة رواتب الموظفين في السنة الثالثة للمشروع بنسبة 10%.

• زيادة مصاريف الصيانة بنسبة سنويا 5%.

• ثبات مصاريف الخدمات .

 

تكون قائمة الدخل للسنوات الخمس الاولى على النحو التالي :

قائمة الدخل

السنة 1 2 3 4 5

صافي الربح / التكاليف الرأسمالية 6% 9.0% 9.4% 9.9% 10.5%

صافي الربح / الايراد المتوقع 51% 62% 62% 63% 64%

 

6-4 قائمة التدفقات النقدية للخمس سنوات الاولى :

على افتراض :

• البيانات الواردة في قائمة الدخل .

• استثمار جزء من الفائض النقدي لايداعه في صندوق استثماري 5% سنويا.

 

مؤشرات الجدوى

1-5 معدل العائد السنوي المتوقع من المشروع :

بعد حساب كل من :

1 متوسط التكاليف التشغيلية  

2 متوسط الايرادات السنوية  

3 الربح السنوي الصافي  

4 اجمالي التكاليف الرأسمالية  

5 معدل العائد السنوي 10 %

 

2-5 فترة إسترداد راس المال المتوقع :

على افتراض ثبات متوسط الايرادات والمصروفات لجميع السنوات تكون فترة الاسترداد :

  فترة استرداد رأس المال 10 سنة

 

3-5 القيمه الحاليه الصافيه :

على افتراض :

• نسبة عائد الفرصة البديلة 5% .

• استمرار المشروع لمدة خمسة اعوام .

• بيع المشروع في نهاية الفترة بمبلغ 10 ملايين ريال .

 

مؤشر الربحية  1.5

 

4-5 قراءة للقوائم المالية ومؤشرات الجدوى:

يتضح من خلال قائمة الدخل للخمس سنوات الاولى تحقيق المشروع لصافي ربح يقارب 600 الف ريال ويمثل عائد بنسبة 6% من التكاليف الرأسمالية بسبب عدم الاشغال الكامل الا ان العائد بعد اشغال كامل المبنى يتصاعد من السنة الثانية من 10% ليصل في السنة الخامسة لـ10.5% وهو عائد ممتاز لمشروع يعد من مشاريع المخاطرة المنخفضة ، ونظرا لعدم وجود تمويل خارجي فالنسبة تمثل ايضا العائد على حقوق الملكية ، ويتوقع ان يستمر معدل الارباح حتى مع تقلبات الاسعار التي تحدث في الوقت الحالي حيث ان المشروع لايعتمد على المواد في تشغيله فجميع التكاليف عبارة عن مصاريف خدمات وصيانة واجور .

كذلك فإن قائمة التدفقات النقدية للسنوات الخمس الاولى من المشروع توضح توفر تدفقات نقدية كبيرة سيتم استثمار جزء كبير منها سنويا )من 600 الف الى مليون ريال ( في الصناديق الاستثمارية منخفضة المخاطر في احد البنوك المحلية لتحقق عائد ثابت يتوقع ان يكون 10% يدعم الايرادات .

و من خلال مقارنة متوسط الربح السنوي باجمالي التكاليف الرأسمالية ان فترة استرداد المشروع لكامل التكاليف الرأسمالية سيستغرق 10سنة  تقريبا ، وفترة الاسترداد لا تعتبر طويلة بالنسبة للمشاريع العقارية التي يستلزم انشاءها تكاليف كبيرة مقارنة بالايرادات المتوقعة منها ، الا ان مايؤكد نجاح المشروع ارتفاع صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية خلال الخمس سنوات الاولى والذي يتجاوز 5 مليون ريال وذلك على افتراض بيع المشروع في نهاية الفترة بقيمة 10 ملايين ريال وهي قيمة متحفظة عطفا على الزيادة المتوقعة في العقار ، اما مؤشر الربحية للمشروع والذي يتجاوز 1.5 مرة فيعتبر مشجعا للدخول في المشروع لكونه مؤشرا مرتفعا الى حد ما .

وكذلك فان المشروع سيحقق اهدافه الاجتماعية المتمثلة في توفير سكن ملائم لفئة من المجتمع دائما ما تجد صعوبة في الحصول على السكن الملائم لها والذي تتوفر فيه الاجواء الهادئة والترفيهية باسعار مناسبة ، والمشروع ايضا سيساعد في توفير 4 وظائف يتجاوز رواتبها السنوية 82 الف ريال سيشترط في احداها ان يكون المتقدم لها سوداني.

 

 

 يوسف الغالي أحمد