الضوابط والمعايير الخاصة بالمبانى التجارية

1/الاستخدام :-

        أ/ لا يجوز الاستخدام التجاري للقطع السكنية الا بعد تغيير الغرض فى شهادة البحث الى تجارى.

          ب/ لايجوز استخدام الطابق الارضى لاغراض السكن فى المناطق المخططة أسواق

          ج/ لأيجوز إستخدام الميزانيين لأغراض السكن.

          د/ يجوز إستخدام الطوابق العليا للسكن او المكاتب او اى أغراض أخري بعد موافقة الجهات المختصة.

 

2/ نسبة التغطية :-

        . 

          أ/ تستغل مساحة القطعة لبناء الطابق الأرضى والطوابق العليا حسب الجدول المرفق بهذه الأئحة.

          ب/ يجوز استغلال كل مساحة الأرض لبناء سرداب تحت الأرض.

          ج/ لأيجوز إقامة أي مبانى بالفرندات فى الطابق الأرضى ولا يجوز أقامة البدرونات تحتها ولا يجوز عمل المجاري والصرف الصحي.

 

          د/ يجوز إستغلال المساحة أعلى الفرندات فى الأول والطوابق العليا كجزء من المبني.

 

3/الطابق تحت الأرض: - البدرون  :-

        أ/ لا يسمح بالسكن تحت لبدرون.

        ب/ يسمح بإستعماله كموقف للسيارات والتجهيزات الميكانيكية أو مخازن أو أى إستخدامات أخرى توافق عليها سلطات المباني.

        ج/ تكون حيطان البدرون من الخرصانة المسلحة وتستعمل المواد العازلة للمياة حسب النظم الهندسية .

        د/ فى حالة أنشاء حمامات بالبدرون يجب تذويده بالوسائل الملائمة التى توافق عليها سلطات الصرف الصحى لتصريف المياه.

 

الدور المسروق (الميزانيين)   :-

 

أ/ لا تزيد مساحة الدور المسروق عن (75%) من مساحة الدور الأرضى ويكون متصلاً به ويجوز أن يكون له مدخل منفصل.

ب/ لأيسمح باستخدام الدور المسروق لأغراض السكن.

 

الارتدادات :-

أ/ فى القطع التى تزيد مساحتها عن (200م2) وتقل عن (400م2) يجوز البناء على واحد فقط مع جار شرقى أو غربي على أن ترتد المبانى عن الحد الاخر بما لا يقل عن (1.5م) على أن لا يقل الارتداد عن الجارين الشمالى والجنوبى عن (2م)  .

 

 

جدول الإرتدادات للمساحات التى تبلغ (400م 2 فأكثر )

 

مساحة القطعة بالمتر المربع	الارتداد من الجار بالمتر	الوضع من الشارع
400  –  1000	2	يمكن البناء على الحد
1001 – 5000	3	يمكن البناء على الحد
5001 – 10000	5	لا يقل الارتداد عن (5م)
10000 فأكثر	5	لا يقل الارتداد عن (10م)

 

البروازات :-

أ/ يسمح بالبروز فى الطابق الاول والطوابق التى تعلوه فى المبانى الدارية على طول أو جزء من واجهة المبنى المشيدة على حد قطعة الارض المطلة على طريق وذلك وفقاً لما يلى :-

·      بروز بمقدار (180م2 ) اذا كان عرض الطريق (20م) فأكثر.

·      بروز بمقدار (1.50م ) اذا كان عرض الطريق (15م) فأكثر.

·      بروز بمقدار (1.20 ) اذا كان عرض الطريق (10م) فأكثر.

·      ولايسمح باى بروز على الطريق الذي يقل عرضه عن (10) بإستثناء البروزات الجمالية غير المستعملة شرط أن لاتزيد عن (0.40م) .

 

أ/ لا يجوز بوزات فى الدور المسروق فى كل الواجهات .

 

محطات الخدمة البترولية :-

 

1/ يجب ان لا يقل الارتداد فى كل الاحوال عن (3م) بما في ذلك المنشأت تحت الأرض .

2/ يجب ان لايزيد الارتفاع عن طابق ارضى + أول .

3/ يجب ان لا تزيد نسبة التغطية للمبانى الادارية ةالخدمات الثانوية عن (10م) ولا تشمل مظلات المضخات .  

4/ يسمح باستعمال المبانى لأغراض ( بيع – بقالة – بوفيه – استراحة عمال – مكاتب إدارة ) .

5/ توفير حمامات بواقع حمان لك (500م2) من مساحة القطعة بحد ادنى حمامين.

ويراعى فى المحطات توفير حمام داخلى بمدخل منفصل للسيدات وذوى الاحتياجات الخاصة .

6/ يجب توفير وسائل مكافحة الحريق واشتراطات السلامة حسبما تحددة سلطات الدفاع المدنى والنقل والبترول.

 

 

 

 

 

الاشتراطات الخاصة  :-

 

1/  القطع المطلة على الواجهات المائية – غالباُ نسبة التغطية لا تتعدى (15%) من جملة مساحة الارض الارتفاع غالباً لا يتعدى ارضى + أول.

-       اري حساب القيمة الارض اولاً التأكد من الاشتراطات الخاصة بالقطعة من لجان الموجهات التخطيطية على اعلى مستوى .

-       غالباً ما تكون هناك (land Mark  )  ذات اشتراطات خاصة.

 

2/ القطع التى تزيد مساحتها عن (10.000م2) يجب ان تكون مدعومة بمخطط مجاز من لجنة التحطيط (Master plan  (  يحدد نسبة التغطيه والاغراض المسموح بها وكيفية المعالجات لمشاكل الصرف الصحى ومواقف السيارات والحدائق والشوارع بالقطعة وتحديد عدد الطوابق ( Block ).

 

أثر لوائح التسويات على التقييم العقاري

 

التسويات :_

        المقصود بها المعالجات المالية بناء على مخالفات فى إطار لائحة المعالجات وهى لائحة تخص بالمعالجة المالية والفنية فى وقت واحد امر المعالجة الفنية خصماً على مساحة المبانى القائمة مثال لذلك :-

1/ مخالفة قطعة لاضافة بدرون + طابق ثانى + مبنى ثانوي بدون ترخيص مبانى وفى نفس الوقت يريد المالك إضافة الطابق الثالث بإرتداد من الناحية الشمالية (½2م )

 

امتيازات الشوارع التجارية 

                                                                                  

        1/ إضافة طابق الميزانيين للاراضى بالنسبة التى تحددها اللوائح.

        2/ للمساحات الاكثر من (500م2 ) يمكن توفير المواقف على مستوى القطعة

 

ملحوظة الشوارع التجارية :-

 

1/ ليس كل شارع ظلط يعتبر شارع تجارى بل نقصد بالشوارع التجارية هى تلك الشوارع التى صدرات بقرارات تخطيطية من لجنة التخطيط المركزية بالولاية.

القطع المطلة علي الشوارع التجارية وهى درجة ثالثة ( محسنة)

 

الامتيازات :-

        1/ أقصى ارتفاع (1+4)

        2/ أقصى إرتداد موازى للشارع التجارى ( 2 متر) .

        3/ الإرتدادات من الجوار المطل على الشارع التجاري ( 2 متر ) .

        4/ يمكن إضافة ميزانيين بالنسبة التى تحددها اللوائح.

 

-       ما يترتب على المخالفة اعلاه من قرار التسوية نظافاً للبدرون والطابق الثانيو المبنى الثانوي بعد التاكد من ارتداد البدرون (½2م) من السكن ( وكانت قيمته 75.000.000 ) مليون .

-       الارتداد فى مبنى الطابق الثالث بما يساوى (½م) الارتفاع.

مثال (2)

-       هناك مبنى أعمدة يرتد من الجار الجنوبى (½1م) من الجار الشرقى (50م) ولازق على الجار الغربى ما يترتب على هذه المخالفة من تسويات

-       فى الحالة اعلاه ليست هناك تسوية الا بموافقة الجوار وذلك نسبة لان الارتداد اقل من نسبة (60%) من الارتداد يجب تحقيقه.

-       ان لم يوافق الجار فقط امام صاحب القطعة التفريغ النظاميون يمكن ان يتسبب ذلك تغيير المخطط الداخل كاملاً امانى الطوابق العليا قد تتم المعالجة بترك (Boy ) امر اكثر التحقيق الارتداد مما يترتب على ذلك دراسة كاملة لمقترحات الحلول امر تحقيق (60%) بالتفريغ والتسويات وترك (½) الارتفاع فى الطوابق العليا وكل المعالجات حسب الحال .

-       كيف يمكن ان تؤثر القوانين والاشتراطات بصورة واضحة عن سعر الارض .

1/ وسط الخرطوم (C.B.D ) تؤثر القوانين والاشتراطات بصورة واضحة عن سعر الارض فى الوسط للاسباب الاتية .

أ/ نسبة التغطية (100%)

ب/ عدد الطوابق اكثر من المناطق التجارية الاخري

ج/ الكثافة البنائية عالية .

د/ تعدد مناص الاستخدام .

 

المشاكل المتوقعة بالوسط :-

 

1/ تتوقع اضرار للجوار وخاصة عند ازالة مبانى قديمة.

 /2ما تحتاجه الحفريات من تدعيم بشتى انواعه يشكل عبئ مالى أوغيره  (sheet pile)

الشوارع التجارية :-

 

أقصى إرتفاع بالشوارع التجارية للدرجة الأولى والثانية (1+7) وذلك بعد توفر الاتى :

1/ تغيير غرض القطعة إلى تجارية بعد دفع فرق تحسين لسلطات الاراضى .

 

2/ توفر الاشتراطات التعميرية وهى كالاتى :-

-       البعد بمترين من الجوارعلى الاقل .

-       البعد بما يساوى (1/3) الارتفاع من الجار الموازى للشارع التجارى .

-       توفير مواقف السيارات (60م2) موقف .