مهنة التقييم العـقاري
كأساس لصناعة التمويل العقاري
1/ تقديــــــــم :-
تنظيم
سوق العقار ومحاولة السيطرة على التلاعب فى الاسعار من قبل المضاربين اصبح من
قضايا المدن الملحة وذلك لما له من تأثير مباشر على العملية الاقتصادية ككل ، وقد
اتجهت الكثير من الدول الى سن قوانين تنظيم وتسهم
فى خلق نوع من التوزان فى عمليتي العرض والطلب وفى الحد من المضاربات
الوهمية فى اسعار العقارات وذلك من خلال ايجاد اطراف محايدة تعمل على تحديد اسعار
العقارات . 
حيث ظهر
فى الاونة الاخيرة نشاط ومهنة التثمين العقاري التى تعمل عن طريق توفير الوسائل التى
توصل لمعرفة قيمة عقار ما حسب المعطيات الموجودة عن حركة السوق العقارية ، الامر
الذي قد يساعد فى القضاء على عشوائية اسعار العقارات. التثمين العقاري هو عبارة عن تقدير لقيمة
العقار السوقية وفقاً لحركة السوق العقارية واسواق مدخلات صناعة القــــرار ( مواد
البناء ) فى وقت معين ولغرض محدد .
مهنة التثمين مهنة متخصصة ومستقلة تلعب دوراً رئيساً فى
عملية فى عملية الاقتراض من المؤسسات المالية والمصرفية وشركات التمويل العقاري
كما تسهم فى اعداد دراسات الجدوي الاقتصادية والمالية ، كما ترتبط مهنة التثمين
العقاري بنظام الرهن العقاري من حيث سلسلة الاجراءات الادارية التى تتبعها الجهات
الممولة للتعرف على القيمة التقديرية للرهن وتناسبها مع سقف التمويل للمستفيد .
2/ التثمين العقاري:-
إن التثمين العقاري هو عبارة عن رأي مستقل
لتقدير قيمة العقار السوقية وليس تحديد سعــره، ويقوم بالتثمين العقاري عادة خبير
محترف يعتمد على أسس علمية وطرق متنوعة، ويقدم ( نظرياً) رأياً نزيهاً مستقلاُ لصالح العقار
وليس لصالح أي من أطراف عملية التبادل العقاري (لبائع، المشتــــــــري،المقرض،المقترض).
إن
التثمين العقاري هو مهنة متخصصة ومستقلة بحد ذاتها في القطاع العقاري وتلعب دورا
مميزا ورئيسيا في عملية الاستلاف من المؤسسات المالية و شركات إعداد الدراسات
الاقتصادية.
أي أن العملية التقييمية مؤثرة على الاقتصاد وللمؤشر
الاقتصادي وعلى عمليات التمويل والاقتراض وعلى معيشة الفرد المستفيد خاصة وهي دورة
ذات حساسية بالغة تؤثر في الوضع الاقتصادى
للدول والشعوب.
على
المدى البعيد يساعد انتشار مفهوم التثمين العقاري ( لدي شرائح المجتمع ) على
تحويله من نشاط تقليدى الى نظام متطور يخضع لمعايير علمية عالمية تتحدث لغة واحدة
متفق عليها وهى لغة الارقام التثمينية مما سيكون له دور فعال فى تذليل بعض المصاعب
افلتى يواجهها المساهمون فى المساهمات
العقارية من خلال التعرف على مدي جدوي المشروع الاقتصادية .
3/ التمويل العقاري:-
اهداف التمويل العقاري هى تنموية فى
المقام الاول حيث ان الغرض الاساسي من برامج التمويل هو دفع عملية التنمية
العمرانية وبناء المدن والمستوطنات البشرية لمجابهة حوجة السكان ، وهو هدف سامى
نبيل يعمل ليس فقط على اعمار المدن ولكن لتنمية الانسان من قبل ذلك وتطوير اساليب حياته سواء كانت سكنية ، ادارية
ترفيهية ، استثمارية ودفع عملية التنمية الاقتصادية من خلال ذلك . بمعنى اخر فان
التمويل العقاري حلقة فى سلسلة اقتصادية متشابكة قوامها ومحركها الانسان (
المستفيد) ومخرجها النهائي تنمية اقتصادية وعمرانية متوازنة.
تحقيق
اهداف التمويل العقاري على عاملين هما :-
الدائن :- او الموسسة المالية المقرضة متمثلة فى اليات تسيير
القروض التى تضمن ارجاع قيمة القرض مع كافة الارباح المخطط لها .
المستدين :- او المستفيد من القرض من حيث امكانياته وضمانته التى
يقدمها للدائن للحصــــــول على القرض.
العلاقة بين العاملين ( الدائن والمستدين) تكاملية فلابد ان يضمن الدائن الية ارجاع الاموال
المستندانة ولابد للمستفيد ان يضمن الاستفادة القصوى من المال المقترض من حيث
القيمة الاستثمارية للعقار ( BEST
VALUE BN) كذلك لابد
ان تضمن الموسسة المالية ان القيمة المدفوعة اللعقار هى القيمة الحقيقية لارضاء
المستفيد مما ينعكس ايجابياً على قدرته سداد ما عليه من مديونية وفق الضوابط
المتفق عليها.
4/ التثمين
العقاري والتمويل العقاري :-
أهمية
التثمين العقاري كمهنة اساسية تاتي من غياب المنهج العلمى الاقتصادي لتقييم
العقارات الذي يضع فى اعتباره الطبيعة الاختلافية للعقارات ، اذ يندر ان نجد (
بالاخص فى السودان). عقارين متماثلين تمام فى كل العوامل المؤثرة على عملية
التثمين ، فالعقارات تختلف باختلاف المواقع ( أحد العوامل الاساسية فى عملية
التقييم ) وباختلاف المساحة والحالة البنائية ودرجة الاهلاك ومستوى خدمات البنية
التحتية والكثير من العوامل الاخري.
من المهم
عند عملية التقييم ، التمييز بين حالة القدرة السوقية للعقار وسعرة الحقيقي
ومحاولة تقليل الفرق بين القيميتين لخلق التوازن الاقتصادي المطلوب ، ففى حالتى
ارتفاع وانخفاض قيمة العقار عند التثمين بكثير عن سعره الحقيقي يكون هنالك مردود
اقتصادي سالب مما يؤثر سلباً على الاستثمار العقاري وبالتالى على مسيرة التنمية
العمرانية بصورة عامة . وهذا التأثير يكون اكثر مباشر فى حالة التثمين بغرض
التمويل والاقتراض من البنوك والمسسات المالية فلابد ان تكون كفاءة المثمن العقاري
عالية بدرجة تمكنه افتراض قيمة موازية لقيمة العقار الحقيقة حرصاً على الحقوق المالية لكافة الاطراف
الدائنه والمستدينة .
واقعياً لا يمكن
ان تكون قيمة التثمين موازية لتقدير قيمة العقار السوقية وذلك لعدة عوامل من اهمها
منهجية التثمين التى تعتمد قيمة افتراضية مبنية على خبرة مهنية ومقارنات بعقارات
اخري شبه مماثلة للعقار موضع التثمين .
لتقليل تأثير العوامل المتبانية التى تؤثر على سوق
العقارات لابد من ايجاد طريقة تحديد العوامل المتغيرة وتثبيتها عند قيمة اقتصادية
موحدة وذلك عن طريق منهجية علمية لتقييم وتثمين العقارات تضع فى الاعتبار كافة
العوامل والمتغيرات المؤثرة على عملية التثمين.
5/ منهجيــــة التثميـــن
العقــــــــاري :-
النظام
المنهجى المقترح لعملية تثمين العقارات يعتمد على الخطوات التالية :-
1.5.
المبـــــادي العامــــــة :
·
دراسة العوامل المؤثرة
فى اسعار الارض.
·
تقييم العقارات بمقارنتها مع بعضها اخذين فى الاعتبار
جميع العوامل المؤثرة وترجمة ذلك الى درجية محددة تعطي للعقار ( عدة عوامل خاصة
ربما تكون قد صاحبت تلك العملية الشرائية – علاقة خاصة بين البائع والمشترى ، او
ان عملية الشراء ربما كانت ضمن عملية بيع اخري كبيرة ، المشتري ربما يدفع قيمة
أعلى لاعتبارات استثمارية شخصية الخ ).
·
تحديد موقف كل عقار وتثمينه / تسعيره
·
الاسترشاد بالاسعار التى تحددها لجان تثمين العقارات
ومقارنة نتائجها ( بعد تحديد اقل واعلى سعر للمتر المربع) مع نتائج تثمين العقارات
بالبرنامج.
2.5. تحليل
العوامل المؤثرة على تثمين العقار:
1.2.5
تصنيف البيانات والمعلومات المتاحة عن العقارات :
- البيانات التى
يتم تجميعها عن المناطق المراد تثمين العقارات بها ( الثوابت)
- نتائج تقييم
المتخصين لقيمة العقارات والتى يمكن ان تختلف باختلاف المتخصصين والمواقع
ولذلك تحتاج لى تحديد اولويات وبناء سيناريوهات محددة
قائمة على ترتيب الاهمية النسبية للعوامل المؤثرة فى تقييم العقارات.
تمثل
هذه البيانات الافتراضات المبدئية للعوامل المؤثرة فى تقييم العقارات بالمناطق
المختلفة.
2.2.5
المتغرات المؤثرة فى تقييم وتثمين العقارات :
وتشمل
الاتى :
- الموقع الجغرافي
- علاقة الموقع مع خطط
التنمية
- طريق الوصول للموقع
- طبو غرافية الموقع
- المساحة
- الوضع العمرانى الحالى
- التميز البصرى
- الاستغلال الحالى لعقار
- متوسط الاسعار بالمنطقة
- موقع العقار من مراكز
الخدمات
- البنية التحتية المتاحة
- المؤثرات البينية
- مخاطر الموقع
- نوع الملكية
- متوسط الدخل السنوي
- 3.5. تحليل العوامل
المؤثرة على تثمين العقار:
-
1.3.5 المتغيرات التى يمكن تثبيتها فى جميع الاحتمالا
هذه الاحتمالات يمكن تثبيت قيم لمتغيراتها فى جميع
انواع العقارات وجمع بيانات لها لاي عقار يراد تثمينه وهي عنصر يمكن تقارب وتطابق
وجهات نظر المتخصصين.
- الموقع الجغرافى : وسط المدينة ، طرفى ، منطقة
سكنية ، منطقة تجارية ، على شارع رئيسى
على شارع تجاري، منطقة قديمة ، منطقة جديدة ، الخ.
- مساحة العقار
- الوضع العمرانى : الحالة
الانشائية ، المادة البنائية ، مواد التشطيب والانتهاء التقنية المستخدمة ، الخ.
- الاستغلال الحالى للعقار
: شخصى / استثمارى ، سكنى / تجارى ، الخ.
- العوامل المناخية
- نوع الملكية
-
الخل السنوي للعقار
-
3.5. 2 المتغيرات التى
تتباين فيها وجهات النظر:
يمكن
استكمال بيانات هذه المتغيرات عن طريق استطلاع اراء المتخصصين ويمكن الاتفاق
على عناصر التقييم المتبعة للتغلب على تباين وجهات النظر .
- علاقة الموقع مع خطط التنمية
- طريق الوصول للموقع
- طبو غرافية الموقع
- التميز البصري
- متوسط الاسعار بالمنطقة
- موقع العقار من مراكز الخدمات
- مخاطر الموقع
3.3.5 يمكن التغلب على احتمال تباين رؤي
واجتهادات المتخصصين فى عملية
التثمين بتحديد مجموعة من الاجراءات
:
- تحديد الاهداف العامة من
عملية التثمين.
- ترتيب الاولويات والعناصر المؤثرة فى عملية التثمين.
- تحديد الاهمية النسبية
لكل عنصر من العناصر التى يعتمد عليها فى التثمين وتحديد الاهمية النسبية
لاحتمالات اوضاعه الداخلية.
عن طريق هذه المنهجية يمكن وضع سيناريوهات للعقار فى مجال التثمين واضعين
فى الاعتبــــــار الاحتمالات المختلفة ووفق المعطيات المتفق عليها.
4.5
. القياس والتطبيق :
فى هذه المرحلة يتم تحويل قيم المتغيرات الداخلية الى بيانات
كمية وبذلك تكون للبيانات الوصفية دلالة
كمية يمكن تفسير ارتباطها بالمتغيرات الاخري ، وبهذه الطريقة يمكن التمييز بين
السمات العامة للعقار المراد تثمينه عن العقارات المحيطة . اما المتغيرات
الاسترشادية فتساعد مؤشرات المتغيرات المختلفة ( مثلاً متوسط سعر المتر ) فى تقدير
قيمة العقار مقارنة بالعقارات الاخري.
6/ التمويل العقارى فى السودان :-
Øتجربــة التمويل العقــاري فى الـسودان بدأت منذ فجـــر الاستقالا بقيادة
البنك العقـــارى السودانى ، الذى كان تعامله الاكثر مع موظفى الدولة ( لثبات
واستمرارية دخولهم ) وقد اسهم البنك العقاري اسهاماً كبيراً فى تحريك عملية
التنمية العمرانية ( بالخص قطاع الاسكان ) حتى السبيعانات من القرن الماضى .
Øهنالك ايضاً تجربة الصندوق القومى للاسكان والتى
بدأت منذ مطلع الخمسينات من القرن الماضى ولقد عمل الصندوق لفترة طويلة فى اسكان
محدودى الدخل والطبقة العاملة فى قطاعات الدولة المختلفة وقد كثف الصندوق نشاطه فى
الاونة الاخيره وامتداد نشاطه ليشمل السكن الفاخروالاستثماري
Ø
دخلت المصارف فى تمويل العقارات فى الاوانة
الاخير من خلال برنامج محفظة التمويل والتى يستفيد منها الافراد والمؤسسات
الاستثمارية . تختلف منهجية التمويل بين المصارف ولكن تتفق جميعها على سقف
الاستدانة والذى لابد ان يكون ( فى الغالب
الاعم) مساوياً لقيمة القسط الشهري ( يساوي نصف المرتب) مضروباً فى عدد سنوات سداد
القرض المتفق عليها . كما تمول المصارف عقارات موظفيها متبعة نفس المنهجية لكن
بنسبة ارباح ثابته طيلة سنوات الغرض
Ø جميع هذه المؤسسات تستند فى عملها على
منهجية تقييم المثمن العقاري.
7/
الخلاصــــــــة :-
§
للتثمين العقاري اهمية قصوى فى تحريك سوق العقار
وبالتالي الحركة الاقتصادية ككل.
§ تعتمد المؤسسات
التمويل فى السودان فى تقدير قيمة العقار على تقييم المثمن العقاري
§
لتقليل الفجوة بين تقدير
المثمن العقاري والقيمة السوقية للعقار لا بد من ايجاد منهجية تعمل على تثبيت قيمة
المتغيرات التى تعتمد عليها عملية التثمين .
§ المنهجية
المقترحة فى هذه الورقة هى عملية مسحية للمتغيرات الداخلة فى عملية التثمين
وتصنيفها من حيث :
1/
امكانية تثبيت قيمة للمتغير باعتبار كافة المتغيرات المحتمل توافرها.
2/
عدم امكانية تثبيت قيمة المتغيير ويمكن استطلاع اراء بعض المتخصصيــــــن لافتراض قيمة
للمتغير ويمكن الاتفاق على عناصر التقييم المتبعه للتغلب على تباين وجهات
النظر .
8. المراجع : -
· التثمين العقاري وسيلة القضاء عشوائية الاسعار والحد من المضاربات الةهمية ، جريدة الرياض عدد رقم 14700 الاثنين 23 رمضان 1429 هـ
·
السعودية : دعوة الى احتراف التثمين العقاري
وتغيير الطرق المتبعة .
أترك تعليقك و رأيك الذي يضيف إلينا و نتعلم منه و نتطور