تقييم الأصول و صناعة التمويل

مقدمة:

التقييم العقاري له دور كبير و فعال في صناعة التشييد و المجال العقاري وله دور كبير في حركة رؤوس الأموال و جميع النشاطات ذات الصلة.

•        أهم عناصر التقييم العقاري

•        دور التقييم.

•        تطور نظم التقييم العالمية.

•        دور اللجنة الدولية لمواصفات التقييم.

•         نظام التقييم السوداني

•        ما تحتاجه صناعة التقييم في المستقبل.

     تعريف التقييم

•        محاولة تحديد قيمة اقتصادية لأي أصل (عقاري أو غير ذلك) لغرض يحدده العميل طالب التقييم أو الغرض من إعداد التقييم.

•        معنى ذلك إنه لأي أصل هناك أكثر من قيمة (سوقية، استثمارية، بنائية، تأمينية.

•        أنواع الأصول:

–      عقارية – منقولة – مالية – شركات وأعمال.

       بعض أغراض التقييم

•        تحديد السعر الذي يطلبه البائع.

•        مساعدة المشتري في تحديد الثمن العادل للشراء.

•        تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة.

•        تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين اطراف مختلفة

•         تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات.

•        تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار.

    الحالات التي تحتاج لأعمال التقييم

•        حالات إنتقال الملكية.

•        إعداد القوائم المالية للشركات.

•        المنازعات القانونية التي تشتمل على أملاك وأصول.

•        حالات التمويل بضمان أصول عقارية.

•        لماذا نرهن العقار؟؟؟
لماذا نقيم العقار؟؟؟

•        من وجهة نظر المقترض.

•        من وجهة نظر الممول.

       تطور صناعة التقييم عالميا

•        إنهيار بنك الإدخار والقروض الأمريكي

•        بدأت حقبة الثمانينيات مع تنظيم قوانين المؤسسات المالية وزيادة حدود تأمين الحسابات المالية

•         ومع زيادة المنافسة بين المؤسسات المالية

•         ومع ارتفاع سعر الفائدة

•        ووجود قروض عقارية قديمة طويلة الأجل منخفضة الفائدة

•         انزلق الكثير من مسئولي المؤسسات المالية – عن قلة خبرة أو سوء نية - في فخ تمويل العديد من المشاريع ضعيفة الدراسة عالية المخاطر والتي لم يصاحبها دراسة جيدة لحالة السوق.

•        توابع انهياربنك الادخار والتمويل

•        في أعقاب إنهيار بنك (Savings & Loans) أصدر الكونجرس تشريع إصلاح وتحديث المؤسسات المالية:

•        Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA)

•        وفي يوليو 1991م أصدر الكونجرس تشريعا بأن تتم كل أعمال التقييم العقاري للأعمال الحكومية بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة:

–      (Certified Appraisal)

–      (Licensed Appraisal)

–      (Certified General)

      إنشاء مؤسسة مسئولة عن صناعة التقييم تحت مسمى (Appraisal Foundation)

أنشأت المؤسسة المجالس التالية:

•        مجلس إعداد مواصفات التقييم Appraisal Standards Board

•        مجلس تأهيل الخبراء Appraisal Qualification Board

•        المجلس الدولي للتقييم International Valuation Council

       توابع إنهياربنك الإدخار والقروض

•        وحفاظا على سلامة المؤسسات المالية الأمريكية؛ أنشأت مؤسستان هامتان هما:

–      مجلس مواصفات التقييم  Appraisal Standards Board

–      مجلس تأهيل المقيمين العقاري Appraisal Qualification Board

   توابع إنهيار بنك الإدخار والقروض

•        المجلس الأول يختص بوضع الإشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم وكيفية إعداد التقارير الخاصة بها، وهو المسئول عن إصدار الإشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري:

          Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)

•        المجلس الثاني هو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة للحصول على أي من شهادتي ممارسة أعمال التقييم.

•        المجلس الدولي هو مجلس فني يضم خبراء من خارج الولايات المتحدة.

•        THE UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE (USPAP)

•        The Appraisal Foundation (TAF)

•        أنشأت عام 1987م من ثمان منظمات رئيسية منها واحدة بكندا IAAO

•        يرأسها مجلس أمناء، ومنها تتفرع ثلاث مجالس مستقلة:

–      مجلس لمعايير التقييم  (ASB)       

–      مجلس لمؤهلات المقيم (AQB)     

–      مجلس التقييم الدولي  (IVC)         

–      ومجموعة لجان متخصصة للإدارة

الإنهيار العقاري

•        إرتفاع السيولة بالبنوك الأمريكية نتيجة التدفقات النقدية الأجنبية.

•        إزدياد نسب الإقتراض بالسوق الأمريكي.

•        إتجاه بنوك الإستثمار إلى القروض عالية المخاطرة وعالية العائد.

•        إنتشار نظم التمويل متغير العائد – قصير المدة .
الانهيار العقاري 2008م

•        في بعض الأحيان الضغط على أعمال التقييم لتمرير صفقات التمويل.

•        انتشار نظام المشتقات المالية

•        انهيار بنك (Lehman Brothers) في الولايات المتحدة

اللجان الدولية لمواصفات التقييم

•        INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COUNCIL (IVSC)

•        تم تأسيسها في عام 1981م لجنة المعايير للأصول المقومة الدولية (TIAVSC)

•        أنشأت في عام 1981 (الكتاب الأبيض)

•        40 دولة

•        الامتثال للقواعد الدولية للمحاسبة واتفاقية  بازل.

•        عناصر مجردة فقط

•        تطبيق المعايير يعتمد على أداء المهمة.

 

     اللجنة الدولية للتقييم

•        تكونت اللجنة الدولية لمواصفات التقييم ومقرها لندن.

•        إصدار أول نسخة من المواصفات الدولية حوالي 1985م.

•        آخر إصدار تم في عام 2005م.

•        اللجنة تتكون من ممثل واحد لكل دولة – أحيانا أكثر من ممثل.

•        حاليا تتكون اللجنة من أربعين دولة.

•        اللجنة الدولية للتقييم

تشترط للعضوية:

•        وجود منظمة أهلية تعني بنشر المواصفات الدولية للتقييم.

•        تحوي المنظمة عدد كاف من الخبراء المدربين على أعمال التقييم والقادرين على تطبيق المواصفات الدولية.

•        يلزم وجود ميثاق شرف – قواعد سلوك – لأداء المهنة.

•        يلزم وجود مواصفات للتقييم أو تتبنى الدولة استخدام المواصفات الدولية مع إمكان وجود بعض نقاط الاختلاف التي يلزم توضيحها في ملحق مكمل للمواصفات لتلك الدولة.

      اللجنة الدولية لمواصفات التقييم

•        اللجنة تتكون من أربعين دولة تعنى بإصدار المواصفات الدولية لأعمال التقييم:

•        أعمالها تغطي:

–      التقييم العقاري.

–      تقييم الشركات.

–      تقييم الأصول المالية.

–      تقييم المنقول.

     إصداراتها

•        المواصفات الدولية للتقييم.

•        الهدف:

–      تسهيل إنتقال الأموال عبرالحدود عن طريق توحيد معايير وطرق التقييم.

      خبير التقييم/التثمين – مقدمة (IVS)

•        هو الشخص الذي يمتلك المؤهلات والقدرة والخبرة على تقدير قيمة الأملاك لأغراضها المختلفة، والتي تشمل:

–      تعاملات نقل الملكية.

–      الإستخدام كضمانة لإقراض تجاري أو عقاري.

–      في الخلافات القانونية أو حساب الضرائب.

–      أو تقدير الأصول الثابتة في التقارير المالية.

      خبير التقييم/خبير التثمين

•        مقدري الأملاك، المثمنين أو خبراء التقييم هم الأشخاص المتعاملين مع القيم الإقتصادية – للتخصصات المختلفة – من خلال تقدير وتقرير هذه القيم.

•        كمحترفين فإنهم ملتزمون بإجتياز إختبارات مكثفة في التعليم، التدريب، الكفاءة، والخبرة.

•        كما يجب عليهم الإلمام بقواعد ميثاق شرف للمهنة وإشتراطات أداء أعمال الخبرة والقواعد العامة المقبولة لممارسة المهنة.

•        المعهد الملكي للمساحين القانونيين دليل تقييم وتثمين ”الكتاب الأحمر“

المعهد الملكي للمساحين القانونيين

•        تأسست في 1868م في بريطانيا العظمى.

•        في الوقت الحالي هناك 110,000 عضوا في 120 دولة.

•        الإتصال بين ما يقرب من 50 جمعية وطنية ورابطة.

•        الهدف هو التعريف العلمي للتقييم والرقابة وتطبيقها المستمر في الممارسة.

•        المعايير الدولية يعتمد إعتمادا كبيرا على المدى الطويل.

•        تقييم المعايير الأوروبية (EVS) ”الكتاب الأزرق“ فإن TEGoVA (المجموعة الأوروبية لرابطة المثمنون)

•        أسست في 1997م لإعتبارها منظمة غير ربحية.

•        27 دولة و 40 منظمة و 500,000 عضو.

•        الهدف: تحقيق الإنسجام بين ممارسات التقييم داخل الإتحاد الأوروبي.

•        المعايير غير ملزمة للأعضاء، ولكن يوصى بها.

•        EVS مماثلة لـ IVS.

•        تطبيق المعايير يعتمد على تقييم مهمة.

•        إجراءات التقييم مطابقة مع IVS بإستثناء بعض الإختلافات البسيطة.

•        (With the amendments and additions of March 21 and November 14, 2002.

•        January 10 and February 27, 2003; August 22, 2004; January 5 and July 24, 2007.)

     ركائز صناعة التقييم

•        إعداد الخبراء فنيا ومهنيا وفق المعايير الدولية والمنهج العلمي للتقييم.

•        توافر ميثاق شرف لأداء المهنة – قواعد سلوك.

•        توافر مواصفات لأداء أعمال الخبراء (كيفية أداء التقييم وكيفية إعداد التقارير).

•        توافر قواعد بيانات ديناميكية – متحركة – تعكس حالة السوق العقاري.

      ميثاق الشرف – السلوك المهني

•        يغطي الآتي:

–      الأمانة والنزاهة.

–      الحيادية.

–      الكفاءة.

–      الشفافية.

     تطور صناعة التقييم في  السودان

        التقييم العقاري في السودان

•        ينبغي ان  يوجد:

•        برنامج علمي موحد يجمع أسس هذه  المهنة.

•        مواصفات  أو  اشتراطات توضح قواعد و اصول أداء  اعمال التقييم العقاري و يمكن ان يرجع اليها لتقييم أداء خبير التقييم.

•        ميثاق شرف  لأداء  المهنة.

•        شهادة  علمية موحدة تمنح  لخبراء  التقييم العقاري  و ان لا يعتمد الامر علي الاجتهاد الفردي  و الخبرة  الشخصية للأفراد .

•        قواعد  بيانات  منظمة لأداء  اعمال  التقييم.

     خبراء التقييم العقاري

•        ينشأ سجل خبراء التقييم بقانون التمويل  العقاري .

•        يمسك سجلات الخبراء الهيئة العامة للتمويل العقاري و يحظر ممارسة  التقييم العقاري  بغرض  التمويل  علي غير المسجلين  بالسجلات .

•        صدرت  اللائحة  التنفيذية لقانون البنك  المركزي  بقصر  التقييم العقاري  علي المسجلين  لدي  الهيئة في حالات التمويل بضمان اصول عقارية.

      دور خبير التقييم في القانون

•        التقييم في حالة  شراء عقارات مبنية .

•        التقييم في حالة البناء .

•        التقييم في حالة الترميم والتحسين .

•        اعادة التقييم (عند تقديم شكوى للهيئة).

•        التقييم عند التنفيذ على العقار

        التقييم و قانون التمويل

•        تكون مزاولة نشاط التمويل العقاري وفق المعايير التي تحددها اللائحة التنفيذية .

•        و تحدد اللائحة التنفيذية قواعد و اجراءات التمويل و حدوده الانتمائية ونسبة التمويل إلى قيمة العقار مقدرة بمعرفة خبراء التقييم المقيدة اسماؤهم في الجداول التي تعدها الجهة الادارية لهذا الغرض بشرط الا يكونوا من بين العاملين لدي الممول.

      مركز التقييم العقاري-  جامعة  السودان

•        كما ادركت جامعة السودان  اهمية تقديم  خدمة متميزة  لخلق جيل من المقيمين العقاريين يتمتع  بقدر عالي من الكفاءة  العلمية  و الخبرة  العلمية  و أخلاقيات المهنة  فشرعت في انشاء " مركز التقييم العقاري و تكنولوجيا البناء " يكون الهدف منه :

•        نشر الثقافة العلمية الخاصة بأعمال التقييم.

•        تقديم نموذج علمي يحتذي به في هذا المجال من خلال اعمال الاستشارات و الدراسات  في هذا المجال.

    دور الجمعية لخبراء  التقييم العقاري

•        جمعية اهلية تعني بتأهيل و رفع  مستوى  أداء خبراء التقييم و الحفاظ علي مستوي  المهنة .

•        التحقت باللجنة الدولية لمواصفات التقييم.

•        ينبغي ان تقدم مشروع ميثاق شرف المهنة  لتتم المصادقة عليه من الهيئة و السيد  وزير  الاستثمار .

•        تقوم حاليا بأعداد برنامج لتصنيف الخبراء و تأهيلهم  لمستويات اعلي من المستوي الحالي.

       ماذا  حققنا حتي الان ؟

•        يوجد لدينا برنامج متطور وفق المعايير الدولية لا عداد خبراء التقييم (عقارات سكنية( .

•        يوجد لدينا مركز متخصص لأعمال التدريب و التطوير للمهنة برعاية جامعة السودان.

•          يوجد  لدينا  جمعية  اهلية مهنية تعني بتطوير المهنة  و الحفاظ عليها و علي مستوى الخبراء ليواكب التطورات الدولية.

•        سيصدر عن الجمعية و برعاية الهيئة ميثاق شرف أداء المهنة .

•        جاري اعداد نظام لتصنيف الخبراء لمستويات تتفق و درجة الخبرة ونوعية الاصول موضع التقييم.

•        لدينا حاليا عدد من الخبراء المدربين و مسجلين لدي الهيئة

     ماذا نحتاج ليكتمل النظام؟

•        إصدار مواصفات سودانية لأداء أعمال خبراء التقييم أو إصدار ملحق سوداني للمواصفات السودانية.

•        إصدار والحفاظ على إستمرارية قواعد بيانات تعكس حالة سوق العقارات تستخدم في أعمال التقييم.

•        دعم وتنمية نشاط الجمعية السودانية لخبراء التقييم العقاري كجهة مسئولة عن الحفاظ على سلامة المهنة ومن ثم المال العام.

•        دعم وتنمية مركز التقييم العقاري – بجامعة السودان للعلوم والتكنولوجيا – كمركز بحثي وتدريبي متخصص لقيادة تطوير وتحديث المهنة وتـأهيل الخبراء القدامى والجدد.

     الخلاصة

•        اهمية التقييم العقاري لصناعة التمويل العقاري .

•        اهمية انشاء أطر متخصصة لأعمال التقييم.

•        الحاجة الي اشتراطات موحدة  لممارسة اعمال التقييم تقوم  مقام المواصفات - لحماية المال العام – يرجع اليها لمحاسبة المخالفين.

•        الحاجة الي انشاء قواعد للبيانات للسوق العقاري تساعد الخبراء أداء عملهم .

•        اهمية التدريب والتعليم المستمر في الصناعة بصفة عامة و صناعة التقييم خاصة.

•        عدد من الخبراء المسجلين .

خواص السوق العقاري

       السوق الكفء Efficient Market :

هو سوق - المنتجات الأخرى  -يتميز بالخواص التالية:

•        المنتجات قابلة للتبادل .

•        يوجد عدد كافي من المشترين والبائعين المتوفر .

•        لديهم معلومات عن المنتج .

•        تدخل قليل جدا من الحكومة .

•        الاسعار مستقرة غالبا .

•        سهولة توفير المنتج  و سهولة نقله .

•        السوق العقاري سوق غير كفء

خواصه كالتالي:

•        المنتج مميز و لا يمكن  تبادله  (كل عقار له مميزات خاصة ).

•        عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق و العوامل التي  تؤثر على سعر العقارات.

•        في كثير من الاحيان تتغير اعداد البائعين والمشترين من وضع الاتزان لتخلق "سوق بائعين" أو "سوق مشترين".

•        السوق العقاري تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية (حتى في اغني الدول الديمقراطية – قوانين  تحديد  الايجار في كندا و الولايات المتحدة (.

•        العقارات لا يمكن  نقلها .

•        للأسباب  السابقة  فأسعار العقارات غالبا متقلبة جدا .

     تحليل السوق  Market Analysis :

تحليل السوق يعني بتحديد البيانات السكانية :

•        (التعداد, توزيع الاعمار, نوعية السكان , متوسط الدخل , التعليم , الزواج (.

•        توزيع الإسكان.

•        توزيع فرص العمل. 

•        تحليل السوق  Market Analysis:

يمكن تحسين تحليل  السوق  بتقسيمه إلى اجزاء ذات  خواص محددة مثل :

•        رغبات السكان في نوعية العقار :

•        مستوى السكن : سكن  متوسط , سكن  فاخر ... الخ

•        نوعية السكن: أنشطة مهنية , أنشطة ترفيهية , خدمات تعليمية  ... الخ

•        تحليل السوق  Market Analysis:

•        عن طريق معرفة  بيانات  عن السكان  Demography يمكن  تقدير الطلب المحتمل على العقارات و مستوى العقارات المطلوبة و نوعية و حجم الخدمات المطلوبة لأي منطقة

تقسيم السوق إلى  شرائح متخصصة مثل :

•        حسب المناطق :

الخرطوم – مدني ... الخ

•        نوع  المنشآت:

سكني – ترفيهي – اداري – تجاري ... الخ

•        مستوى البناء:

متوسط  - اقتصادي – فاخر ... الخ

•        المستوى الاقتصادي:

عادي – محدود الدخل – معدومي الدخل  ...  الخ

•        تقسيم  ديموغرافي:

الشباب

•        تعتبر دراسة  "الطاقة  الاستيعابية" لأي منطقة  أحد الدراسات الهامة لتحليل السوق  فهي  دراسة  عدد الوحدات السكنية  و الغير سكنية التي يمكن شغلها في فترة زمنية محددة في منطقة محددة . و المعروض الموجود لأي منطقة يجب وضعه في عين الإعتبار في ضوء الطلب المتاح و في ضوء نسبة الأشغال و الفراغات المتوقعة مستقبلا , باختصار هل هناك حاجة لبناء جديد أو لا ؟

       خواص السوق العقاري و العوامل المؤثرة عليه

1.    عدم قابلية نقل العقارات :

•        نظرا لأن العقارات غير قابلة للنقل فإن العقارات كسلعة تختلف اختلافا أساسيا عن السلع الاخري القابلة للنقل والتي يؤثر مكان بيعها على اسعار النقل فقط أما في حالة العقارات فلأنها غير قابلة للنقل فإن اكبر واهم عامل مؤثر على سعر العقارات هو الموقع اولا والموقع ثانيا والموقع ثالثا   .

2.    قلة توافر المعلومات :

•        يجب على المقيم البحث عن الكثير من المعلومات الخاصة بالإقتصاد و المناخ السياسي و الاجتماعي و حالة البيئة لأي منطقة والتعداد و متوسط الدخل لسكان المنطقة ليمكن له عمل تحليل مناسب لسعر أي عقار بالمنطقة .

3.    تكلفة التمويل

•        تكلفة التمويل هو الفائدة المدفوعة علي القرض العقاري علي هيئة فوائد أو ما شابه, كلما ارتفع تكلفة التمويل  قل الطلب  و العكس  صحيح.

•        تكلفة التمويل احيانا تعتمد علي توافر النقود و اتزان العملة امام العملات الأجنبية و حجم الطلب علي النقود Money Supply وبالتالي  المناخ  الاقتصادي العام. و هي عوامل تخرج عن نطاق السوق العقاري و لكنها تؤثر فيه تأثير أساسي.

      مصادر رأس المال و أنواع القروض:

تمويل  قصير الاجل : لمشاريع  الإنشاء Construction Loan

تمويل  طويل الاجل :  Mortgage

      أنواع التمويل

•        اقراض Debt Investors                     

•        مشاركة Equity Investors                 

•        التمويل العقاري هو مديونية علي مالك العقار-  للممول لقاء تكلفة تمويل وضمان لسداد هذه المديونية و لذلك فتغير سعر العقار يكون لصالح أو ضد صاحب العقار فقط.

      العناصر التي تخلق قيمة السلعة

•        الطلب  علي السلعة  Demand                        

يعبر عنه وجود مشترين للسلعة.

•        استخدام السلعة    Utility                                

هو ان يوجد فائدة في استخدام السلعة .

•        ندرة السلعة    Scarcity                              

تحدث  حين لا يكون هناك  عرض كافي متوفر .

•        القوة الشرائية للمجتمع  Power Purchasing

     قيم  العقارات

•        القيمة  الضرائبية: Assessed Value               

•        القيمة الرأسمالية:  Capitalized Value            

•        القيمة الدفترية: Book Value                          

•        القيمة الدفترية المعدلة:  Adjusted Book Value

•        القيمة النقدية  Cash Value                             :

•        القيمة التأمينية:  Insurable Value                 

•        قيمة التقييم: Appraised Value                     

•        قيمة تبادلية Exchange Value                      

•        قيمة التصفية: Liquidation Value                

•        قيمة استثمارية:         Investment Value             

•        قيمة التزاوج:   Marriage Value                    

•        قيمة مضافة:   Synergy Value                       

•        قيمة ايجارية:  Rental Value                        

•        قيمة بعد الاهلاك:  Depreciated Value          

•        قيمة استبداليه:  Replacement  Value          

•        قيمة ع الايجار للمؤجر:   Leased Fee Value    

•        قيمة ع الايجار للمستاجر:  Leasehold Value   

        القيمة السوقية :   Market Value

•        القيمة التقديرية الأكثر احتمالا التي  يمكن ان  يغلها العقار في يوم التقييم في سوق مفتوح و منافس معرض لشكل  ظروف  السوق العادل و تم عرض العقار فترة زمنية مناسبة و بحيث يتصرف كل من البائع و المشتري بمهارة و علم بحالة السوق و بفرض

•        ان السعر نقدي و

•        غير متأثر بشروط تمويل غير عادية

•        القيمة السوقية :   Market Value

و التعريف مبني علي :

•        البائع  و المشتري متحمسين  لإتمام  الصفقة  و لا علاقة سابقة بينهما.

•        كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحه الشخصي .

•        تم عرض العقار فترة مناسبة في السوق .

•        (عادة فترة العرض تسبق تاريخ القيمة).

•        الدفع نقدا أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .

•        الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد اطراف الصفقة.

     ثمن البيع  :  Sale Price

•        الثمن الذي يتم به البيع الفعلي . و هذا يمكن ان يختلف عن  القيمة السوقية  (صعودا أو  هبوطا) و يؤثر علي هذا السعر رغبة البائع أو المشتري في اتمام الصفقة في فترة زمنية معينة قد تؤثر علي قدرة ايهما في التفاوض. فمثلا قد يوافق البائع علي بيع سريع باعتبار الوقت هو مال (بيع سريع مع خسارة بعض المال).

      التكلفة : Cost 

•        الأموال المدفوعة للحصول علي سلعة

•        هو تكلفتها للمشتري .

•        التكلفة إلى مشتري  معين قد لا يكون مثيل للتكلفة لشخص آخر )اختلاف ثمن الشراء باختلاف الشخص( 

•        تكلفة العقار هو ثمن شراء الارض و البناء عليها و مصروفات اخري و ليس بالضرورة ثمن  بيعها .

•        القيمة الاستثمارية : Investment Value

•        هي قيمة العقار لشخص معين بالنظر إلى حالته المالية و التدفقات  النقدية  لديه.

•        الوضع الضريبي احيانا لبعض المستثمرين يقتضي شراء استثمارات  قد  تكون  خاسرة ماليا على المدي القصير و بالتالي لا قيمة لها لمستثمر آخر .

•        الخسارة العقارية احيانا تستخدم لمكسب استثماري بعيد المدي.

      خلاصة القيمة

•        ان هناك اكثر من قيمة للعقار وبالتالي يجب تحديد القيمة المراد  تقديرها قبل البدء في أداء العمل.

        العوامل – الأربعة – المؤثرة على قيمة العقارات:

(1) عوامل طبيعية وبيئية:

•        مثل المناخ، مكان العقار من حيث تواجد أخطار طبيعية، ويوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم تأثير البيئة على العقارات.

(2) عوامل اقتصادية:

•        أسعار العقارات مرتبطة بدورة الاقتصاد. الاقتصاد الرأسمالي يدور في موجات من الارتفاع والأنخفاض بدأت حوالي 20 سنة بعد الحرب العالمية الأولي ووصلت إلي حوالي من 3 : 5 سنوات في التسعينات.

•        سعر العقارات مرتبط بالاقتصاد صعوداً أو هبوطاً.

   

(3) القوانين الحكومية:

•        القوانين المتعلقة بالبناء والهدم والايجارات وتخصيص المناطق لها علاقة مباشرة بأسعار العقارات.

(4) الظروف الاجتماعية:

•        مثل متوسط الدخل، الذوي العام، الظروف الديموجرافية (سن الافراد)، الوعي البيئي.

     أسس تحديد القيمة Value Principles

(1) التوقع Anticipation:

•        "ثمن العقار يتأثر حتماً بتوقيع الأسعار مستقبلاً".

•        توقع الأسعار قد يخل بإتزان العرض والطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلاً:

•        -         الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات والمستوي الاجتماعي للمنطقة (المناطق السياحية بالمدن الجديدة مثال).

•        -         العقارات التجارية تعتمد في سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبه

- وتوقع ارتفاع السعر سببه تناقص المعروض من الأراضي في منطقة معينة (معروض ثابت لطلب متزايد

•        -         توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة وقبل صدور مخطط في أحيان كثيرة وهو ما يجعل الاستثمار العقاري عالي المخاطر أحياناً.

 (2) التغيير Change

•        السوق العقاري مثل أي سوق آخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية والعمر ولذا فالسوق العقاري لا يمكن أن يظل ثابت في أي منطقة ويجب على خبير التقييم التعرف والتوقع لتأثير التغييرات على حالة السوق.

 (3) المنافسة Competition

•        مبدأ المنافسة مبني على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها وتخلق ربح لاصحابها فإن السوق يجلب سلع أخري مماثلة مما قد يؤدي لانخفاض سعر السلعة ونقص الربح إلا إذا ازداد الطلب

 (4) التوافق Conformity

•        توافق العقار مع المنطقة أقرب إلي تحقيق سعر أكبر.

•        عقار في حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتني بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتني بها.

•        (مثال فيلا في بولاق أو فيلا في الزمال) فيلا ضخمة في أبوتلات أو نفس الفيلا في مارينا (توب المنطقة).

•        التوافق يحافظ على قيمة العقار

 (5) المساهمة Contribution

•        أي إضافة لثمن العقار (بالبناء) تساوي فقط مقدار مساهمتها إلي ثمن العقار (مساهمة الاضافةليست بالضرورة تكلفة الاضافة وإنما مقدار تأثيرها على السعر).

•        مثال

•        إضافة حمام ثاني لشالية بالساحل الشمالي. ثمن الحمام حوالي من 3000 إلي 8000 جنيه الاضافة قد تكون في حدود 20000 جنيه.

•        مثلاً ديكورات باهظة الثمن قد لا ترفع ثمن العقار بمقدار تكلفة هذه الديكورات.

 (6) العوامل الخارجية Externalities

•        "العوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو إيجابي على قيمة العقار".

 (7( نظرية التوزيع هي التي بنيت عليها قيمة السلعة و هي ان قيمة السلعة تنبع من العوامل الأربعة :

•        الارض : Land                    

•        العمالة :   Labor                    

•        رأس المال :      Capital             

•        الادارة : Management       

العائد علي العناصر هو:

•        عائد رأس المال                             الفائدة

•        عائد استعمال العمالة                       المرتبات

•        عائد  الارض                               الايجار

•        عائد الادارة / المخاطرة                   الارباح

 ) 8) مبدأ التعويض :Substitution

•        يستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة  بالعقارات  الأخرى  و حذف و اضافة فارق قيمة الاجزاء غير  المتماثلة.

 (9) النمو، الاتزان، الانحدار، إعادة التأهيل

       العقارات ستمر بالمراحل التالية:

                1.       مرحلة النمو التحسين وهي مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما.

                2.       مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط

                3.       انحدار: حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوي العقار نتيجة التقادم.

               4.       الانتعاش (إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل.

 (10) أعلي وأفضل استخدام للارض

•        يعتبر أهم عامل في تقييم الاراضي هو "معامل أعلى وأفضل استخدام"

•        "Highest & best use" وهو الاستخدام القانوني المسموح به الأكثر احتمالاً للحدوث أي الاستخدام الذي سينتج عنه أعلي دخل.

•        هذا الاستخدام ينشأ من تحليل الموقع وطبيعة المنطقة ونوعية البناء المسموح بها على الارض.

أعلى وأفضل استخدام

•        تتم هذه الدراسة – أحياناً – كجزء من دراسة الجدول.

     ويجب أن تبني هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل:

       -         هدم العقار وبيع الموقع خالي.

     -         تعديل المبني الحالي للاستخدام (تحويل مبني سكني لاداري أو تجاري أو زيادة الادوار أو المسطح).

   -       دراسة العقار الحالي (أحياناً الاستخدام المؤقت).

    الاستخدام الحالي:

       -         ليس بالضرورة يحقق اتزان عناصر الانتاج      

      الاستخدام الامثل:

          -         يحقق اتزان عناصر الانتاج

          -         تتحقق به أعلي قيمة للأرض

          -         تضاف قيمة البناء إلي قيمة الارض

 

        الاختبارات الاربعة لتحديد "الاستخدام الأعلى والأفضل"

•                  مسموح قانونياً                          Legally permitted

•                  ممكن فعلياً                           Physically possibly

•                  له جدوي اقتصادية            Economically feasible

•                  يعطي أعلي كفاءة              Maximally productive

 (11) قانون زيادة العائد أو انخفاض العائد:

•        ليس كل التحسينات تعطي عائد يفوق قيمة تنفيذها التحسينات بالبناء عادة تصل إلي مرحلة أن الاضافة قد لا تخلق قيمة تعادل التكلفة وهي حالة قانون انخفاض العائد.

•        وفي حالة التحسينات التي تنتج عائد يفوق تكلفتها يقال أنه قانون زيادة العائد.

•        كلما ازدادت درجة البناء قلت فرص زيادة العائد

 (12) تكلفة الفرصة البديلة       Opportunity cost

•        عند تقييم العقارات التجارية يجب دراسة الفرص البديلة للاستخدامات المختلفة.

•        المقيم يجب عليه اختيار بدائل لسعر الخصم Discount rate للوصول إلي القيمة النهائية لرأس مال التدفقات النقدية.

 (13) مبدأ التعويض Substitution

•        ويستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة بالعقارات الاخري وحذف وإضافة فارق قيمة الاجزاء غير المتماثلة.

 (14) العرض و الطلب : Demand & Supply

•        اشهر مبدأ اقتصادي لتحديد سعر سلعة و يقوم علي ارتفاع السعر بنقص العرض و ازدياد الطلب و العكس صحيح.

 و ان السعر الفعلي للسلعة مبني على اتزان العاملين.

 (15) الاهلاك الطبيعي

•        العمر الاقتصادي الكلي :هو العمر المفيد اقتصاديا من لحظة البناء.

•        العمر الفعال: هو العمر المنقضي الذي يعكس حالة العقار.

•        الاهلاك الطبيعي =   العمر الفعال / العمر الاقتصادي الكلي

•        العمر الاقتصادي المتبقي  =العمر الاقتصادي الكلي - العمر الفعال

 (16) العمر الاقتصادي المتبقي

•        العمر الاقتصادي المتبقي  =العمر الاقتصادي الكلي - العمر الفعال

•        هو مقياس للإستفادة المستقبلية من العقار .

Quiz

•        عقار – حديث البناء – دخله السنوي مليونا ريال مكون من أرض 4000 متر مربع عليها مبني من طابقين.

•        فإذا كانت القوانين تسمح ببناء خمسة عشر طابقاً – بنفس المساحة المبنية حالياً – وتكلفة البناء الجديد حوالي خمسون مليون ريال وهامش أرباح الاستثمار العقاري هي 25% من اجمالي البيع ومتوسط قيمة العقار إلي دخله السنوي هي عشرة اضعاف، بفرض تساوي قيمة الادوار.

•        أحسب قيمة العقار؟؟

•        احسب قيمة متر الارض ؟؟؟